2010年底，迫于熱錢“洶涌”的外圍壓力，香港特區政府與香港金管局連續采取了多項措施抑制樓市過熱，眾多銀行也紛紛調升了按揭貸款利率。

現在看來，銀行的這些動作似乎是為了維持金管局“參考利率”的應景之舉。香港銀行業住房按揭貸款市場持續多年的“價格戰”已重燃。

2010年12月中旬開始，包括中銀香港在內的幾家大行就率先搖旗開戰，雖然臺面上的拆息按揭利率（銀行同業拆借利息HIBOR掛鉤的按揭利率）仍然為11月份加息后的HIBOR+0.8%，但實際上，諸多跡象表明幾家大行在實際操作時已重啟低拆息按揭利率。

1月4日，中銀香港一位客戶經理接受記者以客戶身份咨詢時稱，“如果你各方面條件符合，例如信貸記錄良好、具備健康的資產負債狀況、貸款額度達到一定限度又能預見未來穩定的現金流等，那么在選取貸款時可能有資格獲得較市價更優的待遇。”

近日也有消息稱，在住房按揭貸款市場上占有率相對低些的星展銀行（香港）與建行亞洲也開始采取“跟隨策略”，將按揭貸款利率降至與中銀香港及匯豐銀行相同的水平，即較其牌價H+0.8%低10個基點，并提供予個別客戶。

長期以來，香港住房按揭利率定價方式有兩種：一為最優惠利率（P）減去固定利率數值，實際上就是固定利率貸款；二為HIBOR加上一個固定利率數值的方式，即拆息按揭。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓告訴本報，現在銀行普遍可為一般住宅提供優惠低至全期HIBOR+0.8%、上限為P-3%(P指最優惠利率，為5.25%)，同時亦可享現金回贈優惠。各銀行在審批按揭時也會對“優質目標客戶”提供較市場更優惠的息率。

“另外，各銀行一直積極吸納優質按揭業務，因為早前政府的收緊措施，按揭需求暫時減少，但銀行也可以把握低息環境，提供屢創新低的息率。”他說。

幾家大行的動作一直引領了香港住房按揭貸款市場的競爭格局。

2010年11月4日，金管局總裁陳德霖表示，為防范樓市泡沫風險，將盡努力保證樓市信貸不會過分擴張，不排除繼續出臺措施的可能。這是是年11月以來陳德霖發出的第二次警告。此前，香港政府已對樓市重拳不斷。

2010年11月1日，渣打銀行率先調升按揭貸款利率，對貸款100萬港元以上的購房者，其拆息按揭利率從之前的HIBOR+0.7%上調至HIBOR+0.8%到1%；3日，恒生銀行調整“步調”至與渣打一致。約一個半月內，香港市場的拆息按揭牌價利率基本已上調至這一水平。

劉圓圓認為，綜觀近期數次所謂的加息，其實就現時的經濟情況而言，可說只是銀行間的一種“姿態”。現在所見的加息、減息一般只是五至十點子的差別，并沒有實際大影響。

另外，目前HIBOR徘徊低位，以1月4日計算，HIBOR仍維持在低于0.2%的水平，令拆息貸款方式深受市場歡迎，加上轉按需求持續，銀行仍會積極吸納該類客源。不過，當前低息環境已經持續了一段時間，息率已經沒有太多下調空間。因此，劉圓圓認為，銀行應該會推出更多元化的按揭產品，和更具彈性的按揭服務，按揭市場競爭將會更激烈。

此次率先降息的大行就是通過“價格戰”獲取市場份額的典型。

經絡按揭轉介的報告顯示，2010年12月，香港銀行現樓按揭宗數15461，其中匯豐銀行以市場占有率23.2%居首，中銀香港以22.2%居其次，恒生銀行以15.3%居第三，渣打銀行以8.1%居第四，其后為占比3.9%的東亞銀行。

以此計算，前四名的銀行在2010年12月份現樓按揭業務的市場占有率達68.8%。

2010年全年數據顯示，這實際上是一種慣性。2010年現樓按揭業務方面，匯豐銀行以市占率18.9%連續第二年第一；中銀香港以17.8%繼續居第二；恒生銀行則連續第五年居第三，市占率達15.4%，三者合同超過50%；渣打銀行以9.7%居第四。樓花按揭業務方面，匯豐銀行以市占率19%奪冠，恒生銀行則為18.8%。

劉圓圓認為，2010年樓市暢旺，樓市每月平均逾萬宗成交，帶動按揭量顯著上升，銀行對按揭市場的態度十分積極，個別銀行會調整按息爭取市場份額，這一方面，大銀行因存款基礎較闊，因此資金成本較低。