國研中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲：

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控實施以來，房價已成為攪動老百姓生活、地方政府政績以及中國宏觀經(jīng)濟的焦點。2012年，多個地方出現(xiàn)了放松調(diào)控的措施——“一日游”的現(xiàn)象，而到年底，很多中心城市又出現(xiàn)了量價齊升的局面，那么，2012年的房地產(chǎn)的基本形勢究竟如何？2013年房地產(chǎn)市場將何去何從？

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲在接受《第一財經(jīng)日報》專訪時稱，在限購政策不變且仍實施差別化利率的情況下，2013年房地產(chǎn)市場應(yīng)較為平穩(wěn)，不排除交易量及價格小幅回升，但大漲的趨勢可能性不大。豪華住宅不宜在現(xiàn)階段土地有限、住房仍有缺口的時候取消限購。

去年：前低、中升、后翹

第一財經(jīng)日報：你如何看2012年的中國房地產(chǎn)走勢？

任興洲：簡單來說，可以用六個字概括2012年的商品住宅市場運行趨勢，或者稱為三個階段，即前低、中升、后翹。商品住房交易量、價格、土地出讓和房地產(chǎn)投資大體都呈現(xiàn)這樣的趨勢。

房地產(chǎn)交易情況特別明顯，第一季度比較低，1至4月份開始逐步升高，然后到年末的11、12月份走出了后翹的趨勢。

投資變化不是很明顯，仍是這樣的基本趨勢，土地購置年初較低靡，到了中期有所回升，到了年底的時候有明顯提高，表明企業(yè)拿地的熱情開始提升。

日報：為什么去年的房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)這樣的走勢？

任興洲：前低，主要原因是房地產(chǎn)調(diào)控政策累積效應(yīng)的結(jié)果。另一個原因是在經(jīng)濟下行的背景下，針對經(jīng)濟發(fā)展和“穩(wěn)增長”的要求，宏觀經(jīng)濟政策出現(xiàn)了預(yù)調(diào)和微調(diào)，特別是利率兩次下降，存款準(zhǔn)備金率多次下調(diào)等等，直接和間接地影響到了房地產(chǎn)領(lǐng)域。后翹的原因主要是年底時市場預(yù)期發(fā)生了變化，很多人認(rèn)為2013年的房地產(chǎn)調(diào)控政策會有大的變化，甚至預(yù)期會取消限購，因此判斷房價是個較大幅度上漲的趨勢，從而出現(xiàn)了交易上升的局面。

概括起來，影響2012年房地產(chǎn)市場關(guān)鍵的因素是調(diào)控政策的累積效應(yīng)、剛性需求的集中釋放、金融政策的變化以及居民購買力的提高。根據(jù)我們的研究表明，在其他條件不變的情況下，利率下降一個百分點，一個家庭的購買力會相應(yīng)提升6%，所以利率的變化對一個家庭的影響是很大的。

今年樓市或穩(wěn)中略升

日報：今年的房地產(chǎn)市場形勢會發(fā)生怎么樣的變化？

任興洲：總體上判斷，2013年如果不出現(xiàn)大的意外的情況下，房地產(chǎn)市場將是一個平穩(wěn)的市場走勢，也有可能是穩(wěn)中略升。從我們的分析來看，現(xiàn)在不具備大幅度的房價反彈的條件。當(dāng)然也不排除因多種因素疊加的作用引起房地產(chǎn)市場的波動。

日報：會促使房地產(chǎn)市場發(fā)生波動的因素有哪些？

任興洲：首先是要看今年的宏觀經(jīng)濟走勢和CPI的變化，因為宏觀經(jīng)濟的運行狀況與宏觀政策密切相關(guān)，進而會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。其次是金融信貸政策的取向和力度，特別是信貸寬松程度、房貸優(yōu)惠的力度等與房地產(chǎn)市場有直接關(guān)系。

第三是國外的量化寬松政策的可能沖擊。國際量化寬松政策會導(dǎo)致大量的熱錢向中國聚集，我們的實體經(jīng)濟無論是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)還是新興產(chǎn)業(yè)都處在產(chǎn)能過剩的階段，這些熱錢肯定不會流入實體經(jīng)濟，那熱錢會投向有機可乘的房地產(chǎn)領(lǐng)域。這種沖擊也是不確定的。

第四，各地可供的住房數(shù)量和供給的能力等也會影響房地產(chǎn)市場的趨勢。還有“集體土地的增收和補償條例”以及《土地管理法》的修訂版出臺都有可能影響到土地征收的成本。

日報：房地產(chǎn)市場在不同城市、區(qū)域的變化也是不一樣的。

任興洲：對，所以這一輪前低、中升、后翹主要是指一線城市和一部分二線城市。其他城市事實上并沒有走出這樣運行的軌跡。有一些城市甚至房地產(chǎn)出現(xiàn)了過剩的問題和泡沫開始刺破的問題。例如鄂爾多斯(行情股吧買賣點)、溫州等城市，實際上是這幾年的投資以及房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的失衡，現(xiàn)在問題已經(jīng)逐步暴露出來，銀行(行情專區(qū))潛在風(fēng)險也在增大。

因此，2013年我們要關(guān)注不同的城市，以及不同企業(yè)分化的格局，一些大的開發(fā)企業(yè)或標(biāo)桿企業(yè)可能發(fā)展相對較好，而一些中小房地產(chǎn)企業(yè)則可能出現(xiàn)困難甚至“跑路”的現(xiàn)象。在這樣的情況下，應(yīng)重視市場分化中的問題。

應(yīng)鼓勵建設(shè)普通商品房

日報：對豪宅市場，有的觀點認(rèn)為不應(yīng)該被納入限購，應(yīng)該放開市場，讓有錢的人去任意購買，你怎么看？

任興洲：我認(rèn)為這不符合我們的政策導(dǎo)向。由于我國的土地是有限的，在土地有限和住房仍有較大缺口的情況下，我認(rèn)為不應(yīng)鼓勵建豪宅，因為豪宅的總價非常高，普通居民都被排除在需求之外。

我認(rèn)為應(yīng)鼓勵建設(shè)中低價位、中小套型的普通商品房，這是目前市場上需求較大的，所以這些年，政策都在向這方面引導(dǎo)，這符合我國現(xiàn)階段的市場實際。等到市場住房供求矛盾平衡的時候，甚至供略大于求的時候，住房結(jié)構(gòu)會發(fā)生調(diào)整。

日報：香港去年12月引入印花稅，在內(nèi)地有沒有可能也借鑒這樣的經(jīng)濟手段來“限購”？

任興洲：這些經(jīng)濟手段都可以探索，內(nèi)地也正在不斷完善房地產(chǎn)調(diào)控政策。限購政策的推出有具體的背景，是為了盡快遏制投機需求，先控制住房價。因為，房價不僅僅是經(jīng)濟問題，也與社會穩(wěn)定有關(guān)系，是居民的基本生存資料，所以處理好房地產(chǎn)的問題非常重要。

有效借鑒其他國家和地區(qū)的調(diào)控經(jīng)驗是必要的。但香港的印花稅作用到底如何，還需要認(rèn)真觀察。

日報：上海、重慶兩地試點房產(chǎn)稅已經(jīng)有一年多了，您如何評價現(xiàn)在的房產(chǎn)稅？

任興洲：房產(chǎn)稅正在上海重慶兩地試點，也取得一定成效。我認(rèn)為目前房產(chǎn)稅最重要的是要明確目標(biāo)是什么，是為了調(diào)控房價還是調(diào)節(jié)收入分配、理順地方稅體系？抑或是為了給地方政府一個穩(wěn)定的稅源。應(yīng)厘清了目標(biāo)再做總體設(shè)計，再談總體方案和路線圖和時間表。我覺得房產(chǎn)稅需要很好的調(diào)研，設(shè)計房產(chǎn)稅，讓房產(chǎn)稅出臺更加有效。

從目前兩地房產(chǎn)稅試點來看，由于試點時間還較短，稅率設(shè)置較低，調(diào)節(jié)作用看起來沒有想象那么大，所以確定目標(biāo)很關(guān)鍵，要按照目標(biāo)來設(shè)計方案。

我們目前也在研究有關(guān)國家的房產(chǎn)稅政策和措施，看看國外的經(jīng)驗有哪些是可借鑒的。